【記者呂苡榕台北報導】文林苑都更案出現違法強拆爭議,由於建商援引都市更新條例,未檢附土地同意書及申請建照與拆照,而台北市政府也核准申請,導致不同意都更的王家兩戶遭到拆除,雖然都市更新條例的確讓建商有權毋需取得所有地主同意書,但卻可能讓已申請建照與拆照的建商,將拆照作為威脅手段,要求不同意戶簽下同意書。

根據都市更新條例第34條規定「依權利變換計畫申請建築執照,得以實施者名義為之,並免檢附土地、建物及他項權利證明文件」,但是否有了這條法令,進行都更的建商就像拿到尚方寶劍,只要超過一定門檻,就算沒有全部地主的同意書,一樣可以合法拆屋,對此營建署都市計畫組組長陳興隆表示,「依照我的理解,的確不用附上所有的同意書。」

陳興隆解釋,每個國家在進行都市更新時,都會有強制執行的相關規定,只是強制執行的方式不同,「以英國或香港來說,他們可能是強制買下不同意戶的產權,要住戶搬走,但是台灣則是『強制重建』,蓋一個新的還給住戶。」

當初設計34條的規定,就是不希望走強制購買產權的路,而是讓大家能一起來合建,陳興隆說,也因為不走強制購買產權的方式,所以發展出兩個配套,一個是只要超過核准門檻即可申請建照、拆照,而不像一般建案受「建築法」規範,非得拿到所有同意書不可。另外則是要求建商得去加強溝通,一直不同意比例降到5%以下才能強制執行。

看似合理的法令其實隱藏了一個數字上的誤差,由建商發起的都市更新範圍劃定,根據都市更新條例第22條規定,申請核准實施,「應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過三分之二,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。」

以一個含有100戶的更新範圍為例,只要建商拿到三分之二的所有權人同意,同時通過審議委員會核准權利變換,即可向地方政府申請建照與拆照。換句話說可能這片基地上仍有30戶人家並不同意,但建商卻能取得建照與拆照,進行預售屋的買賣,甚至以拆照為把柄,威脅剩下30戶人家同意參與都更。而當建商讓不同意戶下降到5%以下後,還可向地方政府申請代為拆除。

對於這樣的程序瑕疵,陳興隆坦言,的確有問題,這也會是未來修法的方向。

而都市更新受害者聯盟理事長彭龍三則直言,其實最大的問題出在審議委員會,「都更條例規定的三分之二或四分之三等數字,只是同意建商進場的門票,而非能夠實施都更的門檻。」當建商獲得同意比例後,都更計畫仍得經過審議毀原會審查。

「但是審議委員會只看是否有達到這些數字,要建商修改一下語句內容,就隨便核准了案子。」彭龍三指出,以文林苑為例,審議會只審了兩次,委員也不管為什麼有不同意戶。「這些委員錯把數字當成都更的必要條件,但這些數字只是充分條件,就像滿18歲可以騎車,但那也得要考的到駕照。」

彭龍三表示,權利變換的前提是土地所有權人願意拿出土地一起合建,在住戶仍不同意的狀況下,若委員能在審議過程發現問題並且要求建商處理,就不會出現後續賣掉他人產權或拆掉他人房屋的狀況,也能避免王家今天面臨的困境。

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