政府將房地產作為經濟發展的火車頭,用不公平的稅制撐起這一巨大的夢幻泡沫。它強壓在一般人的肩頭,擠壓著他們的生活。

「房地產的問題就是出在『稅』!」王先生(化名)是位成功的商人,再看了幾天「巢運」報導後,急切的打電話給熟識的學者,傾吐他對於房地產稅制的想法,強調稅改才能真正的改正房價問題。「像我們做生意要本錢、有風險,可是炒作房地產卻不用什麼本錢,這麼好賺的事情,難怪大家一窩蜂把錢往那裡去!」

身邊朋友不少人投入房地產投資讓王先生有些看不下去,「有本事的人就去炒作、囤積房地產獲利,但是你知道一個社會要是只有少數人有錢、到處都是空房,那會有多大的風險嗎?」

王先生口中的「不用本錢」,指的是長期以來房屋買賣與持有所需繳交的稅額偏低,讓房地產成為不少人的投資標的,囤房、投資轉手風氣盛行。

稅額究竟有多低?根據監察院二○一一年的調查報告,以買賣帝寶為例,獲利一億七千多萬以自用住宅計算,負擔的土地增值稅和房屋交易所得合計約一百五十八萬,實際稅率不到一%,獲利空間大,也難怪這麼多人想投入房地產買賣交易市場。

根據現行制度,房地產買賣的交易所得屬於「財產交易所得稅」的一類,併入「綜合所得稅」中計算。假設某人年薪一百萬,綜合所得稅稅率二十%,某一年他賣掉名下房屋賺了五百萬,則合併計算到年所得中,以最高稅率四十%計算課稅。

表面上看起來很合理,依據「有所得就得繳稅」的精神,買賣房屋所得當然得放在所得稅裡頭課徵。但根據二○一○年統計,綜合所得稅總收益中高達七成四來自薪資,只有○‧三六%的比例來自財產交易所得,換句話說買賣房屋繳稅金額比例明顯偏低。

而造成這個結果的主要原因來自房地產買賣中「房」與「地」的賣價分離課稅。

目前台灣屬於「房地分離課稅」,買賣一棟房屋得區分成土地價格與房屋價格,由於土地部分的稅基計算是根據僅佔市價四、五成的「土地公告現值」來計算「土地增值稅」,不論土地市價多少錢,繳的就是這筆「土地增值稅」。這個計算方式給了賣方操作空間,只要將土地的賣價高報,扣掉土地這部分後,剩下需要繳交財產交易所得的金額就會變的非常少。

舉例來說,以賣價一千萬的房屋為例,賣方可以將這一千萬拆成:八百萬屬於土地價格、兩百萬房屋價格。土地賣價八百萬,但稅額只需以土地公告現值計算繳交土地增值稅,扣掉稅額後,剩下全是賣方的獲利。

土地報價報這麼高,沒有人會去查核嗎?「因為是自由市場啊,人家賣方要把土地價格喊多高是他的事,他要賣一千萬就一千萬、五百萬就五百萬,你也不能說他有問題。」德明財經科技大學不動產投資與經營學程副教授花敬群說道。

另一方面對建商來說,賣價一千萬的房屋,其中房屋價格兩百萬,這兩百萬扣掉房屋建造成本後的淨值,才需繳交營利事業所得稅。建商只要把賣價中的土地價格灌高、房屋價格低報,扣除建造成本後的營所稅也能降到極低。

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日前財金文化董事長謝金河在媒體上的專欄就指出,稅制讓地主與建商成了大贏家,五個最賺錢的房地產上市公司,其中興富發過去六年賺了三百五十一‧八三億,六年才繳三十六‧一八億的稅;遠雄六年賺三百九十三‧○六億,繳了四十六‧三一億的稅。  

相較之下,統一企業賺了一○九五‧六一億,繳了五百二十五億的稅;遠東新世紀賺了一○九五‧九八億,繳了五百七十‧三億的稅。房地產獲利大,但對比於傳統產業卻能繳交較少的稅。

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或許是察覺房屋買賣的中房地分離課稅的弊病,財政部日前召開兩廠房產稅改座談會,並拋出「房地合一」課稅的風聲。未來賣價一千萬,就是以買賣中的獲利來課稅。

不過對於財政部對於是否以累進稅率課稅的態度搖擺不定、還有丟出了三千至五千萬繳稅門檻,門檻以下不用繳稅等,都讓民間團體憂心,財政部雷聲大雨點小的稅改,最後會不會和當年的證所稅一樣開了一堆後門,讓效果大打折扣。

「像我們堅持一定要『累進稅率』,而且最高稅賦比例應該拉到六十、七十%,也不應該有什麼排富條款,有買賣、有所得就得課稅。」稅改聯盟發言人洪敬舒說道。另外洪敬舒也強調,「房地合一」課稅的前提是土地也得「實價課稅」,否則沿用過去的土地公告現值課稅,合併或分離課稅根本沒什麼差別。

另外目前「房地合一」僅針對個人的房屋交易買賣,但房地產炒作有極大一部份來自「預售屋」,洪敬舒解釋,預售屋賣的是一項「權利」而非真正的房地產,「像你現在去買預售屋,假設買了三千萬,那你買的就是兩年後交屋時,能夠以三千萬拿到這房子的權利。」

問題是預售屋買賣不像成屋需要先繳頭期款,換句話說三千萬的房子也許只需要花一百萬就能買下這份「權利」,兩年後交屋時,成屋價格比預售屋高,且房價可能在漲一輪,所以原本這房子已從三千萬長到四千萬。當初的買家轉手賣掉,等於只花一百萬的成本,就賺了一千萬。「且因為它賣的是『權利』,因此不被放在財產交易所得內計算。」洪敬舒說,預售屋炒作也是導致房價高漲的原因之一,但這次稅改卻完全沒提這部分。

不只資本利得需要透過稅改,讓賺錢的人繳合理的稅,花敬群強調,房屋持有的稅制也必須一起改變,才能改變目前過度囤房的狀況。

花敬群解釋。因為持有土地每年要繳地價稅和房屋稅,但這些稅額的計算方式,離市價課稅更遙遠。像是地價稅依「公告地價」課稅,而公告地價大約僅佔市價的一成左右,導致囤房的成本相當低廉,「持有成本低,等個兩三年房價漲一、二%再轉手,還是有賺。」

另外房屋稅則是以「房屋的評定現值」作為稅基計算稅額,但評定現值早被詬病三十年未調整,地方政府所訂價格平均只占市價七分之一,導致房屋稅稅額過低。「結果像台北市擁有五十九戶房地產,房屋稅才只要繳十八萬,平均每戶繳三千多元。」洪敬舒氣憤地說。

而這麼低的持有成本,等於變相鼓勵各種資金投入房地產市場,讓房地產不斷上漲。洪敬舒建議,「房屋稅和地價稅同樣以實價課稅,才能反應持有的真實成本。如果加上空地稅、空屋稅,墊高持有的成本,才能有效抑制囤房。」

不過土地稅制的改革不只打到投資客,更可能殃及一般自住購屋的民眾,要求稅改恐會遭遇不小反彈。對此花敬群強調,「我們要求的是『全面稅改、自用輕稅』,針對的是金字塔頂端的家戶,讓應繳稅的人繳交合理的稅額。」花敬群以自己的統計分析說明,金字塔頂端大約六%的家戶大約有五十萬戶,在稅改後一年若多繳二十萬的稅,換算下來就是一千億,對於政府財庫是多大的挹注。

花敬群說,當囤房成本過高,若能再搭配租屋政策,就能鼓勵持有多戶住宅的人把空屋釋放到租屋市場上。「目前租屋市場年產值大約一億,約八十到一百萬個家戶以租屋為主。如果有健全的管理機制,至少能將這塊市場產值翻倍,並且帶動相關的服務業和工作機會。」

不過財政部雖有稅改意願,但能否達到實質效果,民間團體卻不抱太大期待。都市改革組織秘書長彭揚凱說,幾十年下來的經驗告訴他,政策改革的公式就是:行政機關會先丟出一個不怎樣的版本,之後送進行政院會再改成一個更爛的版本,最後送進立法院連審都不審。

當全世界房價飆升的地區,政府都不遺餘力的透過租稅壓制時,台灣能否透過稅改逐步消解房市這顆大泡泡,恐怕還得視政府有多少眼界與決心,體悟房地產背後的危機。

 

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